Управление девелоперским проектом на примере проекта строительства ЖК "Никита"

курсовая работа

2.3 Группа компаний «Спектр недвижимости»: деятельность и структура

Группа компаний «Спектр недвижимости» является лидером строительного сектора г. Самары и представляет собой компанию полного инвестиционно - строительного цикла. Производственный цикл осуществляется на 4-х строительных площадках в г. Самаре и 2-х производственных базах в г. Самаре (цех металлоконструкций , ремонтное подразделение , гараж и т.д. ) , г. Бугуруслан (цех оконных конструкций).

С 1996 года агентство является членом некоммерческих партнерств "Российская Гильдия Риэлторов" и "Поволжская Гильдия Риэлторов".

Компания обладает высоким уровнем механизации. Собственное крановое хозяйство - 10 единиц (включая краны для высотного строительства - до 75м), бетононасосы, стрелы для подачи бетона (на высоту до 100м) , опалубки , бетоновозы-миксеры на базе ам Камаз , погрузчики и т.д., все необходимое для ведения строительства по современным монолитно-каркасным технологиям.

Количество работающих на сегодняшний день достигает 500 человек (15% от работающих- ИТР , остальные представители рабочих специальностей : механизаторы , водители , слесари , столяра , бетонщики , каменщики , стропольщики и т.д.).

Объем строительства находящегося в работе -превышает 150 000 кв. м. (10 жилых зданий (эт- до 25 этажей) , здание больницы , 2 офисных здания).

Объем вводимого жилья в 2008 г достигает 60 000 кв. м. (5 жилых зданий , здание больницы , 1 офисное здание) (20% от вводимого в г. Самаре в 2008 г.).

Объем внутреннего валового продукта производимого компанией в год превышает Один миллиард рублей ( до 100 000 000 рублей в месяц).

Компания является участником Национального Проекта «Доступное жилье гражданам России» неоднократно награждалась грамотами на различных уровнях, включая федеральный. Компания участвует в программах «обеспечение жильем военнослужущих» , «Сотрудников МЧС» , подписаны гос. контракты по обеспечению жильем сотрудников правоохранительных органов и органов юстиции, детей-сирот , отселение ветхого жилья и еще ряда социально важных программ.

Структура «Спектра недвижимости». Задачи подразделений. В 2000 году произошла реорганизация внутренней структуры «Спектр недвижимости». Сегодня - это группа компаний, в состав которой входит несколько юридических лиц:

· строительная компания

· инвестиционная группа

· риэлтерское агентство.

Для реализации стоящих перед ними задач созданы и успешно функционируют:

· правовой департамент

· финансовый департамент

· аналитический департамент

· департамент маркетинга и рекламы

· пресс-служба

· PR-служба.

Преимущество именно такой структуры при работе на первичном рынке заключается в том, что все подразделения, не дублируя действий друг друга, в полной мере реализуют заложенные в них возможности: инвестиционная группа, сотрудничающая с ведущими застройщиками, банками и финансовыми институтами Самары, разрабатывает технологии привлечения инвестиций в строительство, выкупает права на строящиеся в доме квартиры; риэлтерское агентство осуществляет их продажу мелким инвесторам; аналитический департамент проводит постоянный мониторинг цен на рынке недвижимости, составляет прогнозы изменения этих цен, что позволяет давать компетентные консультации заказчикам и коллегам, планировать деятельность всей структуры в целом; прочие службы на протяжении всего периода строительства дома выполняют финансовую, юридическую и информационную поддержку. Например, пресс-служба и PR - служба работают над подготовкой материалов для печати в СМИ города и над продвижением строящихся объектов.[14]

Надо сказать, «Спектр недвижимости» традиционно занимает активную позицию в формировании механизмов развития рынка недвижимости в регионе, поэтому основными задачами пресс-службы являются: правильная ориентация населения на рынке недвижимости, улучшение имиджа риэлтерских организаций, защита граждан от потенциального риска, который всегда присутствует на этом рынке. Просветительская деятельность «Спектра недвижимости», которой компания занимается через СМИ, тесно переплетается с участием в общественной жизни города. «Спектр недвижимости» принимает активное участие в подготовке и проведении культурных праздников и мероприятий, проводимых администрацией города и области, а также ГИБДД (поддержка конкурса «Безопасное колесо»), оказывает помощь различным общественным и культурным организациям (является генеральным спонсором театра «Камерная сцена»), осуществляет постоянную поддержку ДЮСША № 8.[14]

3. Технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого дома

Выписка из проектной декларации

(выписка из проектной декларации носит информационный характер. Проектная декларация публикуется застройщиком в соответствии с требованиями ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости")

по строительству 16-ти этажного жилого дома "Никита" 13 секция в Железнодорожном районе г.Самары, ул.Агибалова

Информация о застройщике

1

Застройщик

Департамент строительства и архитектуры администрации г.Самары 443100, г.Самара, ул.Первомайская, д.21
ИНН6315700286

· Договор № 20 от 22.12.98г. О долевом участии в проектировании и строительстве жилой застройки, ограниченной ул.Агибалова, Красноармейская, Буянова и Рабочая в Железнодорожном районе г.Самары от 22.12.1998г., заключенный между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самары и ООО Энергомонтаж-сервис

ООО Энергомонтаж-сервис ИНН 6316036396 ОГРН 10263011663900

· Договор № 0109/04 от 01.09.2004г. между ООО Энергомонтаж-сервис и ООО НИКИТА
Почтовый адрес: 443041, г.Самара, ул.Никитинская, д.55
ИНН 6315564160/ КПП 631501001 ОГРН 1036300447072
ОКПО 13783854

· Договор № 0109/04 от 01.09.2004 г. простого товарищества.

1.1

1.2

1.3

2

Сведения о государственной регистрации

· Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе 63 № 001167784 от 4 марта 2003г., выдано ИМНС России по Ленинскому району г.Самары

· Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ 63 № 001004786 от 25.02.2003 г.

2.1

2.2

3

Лицензия

· Лицензия на строительство зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности с государственным стандартом № ГС-4-63-02-27-0-6315564160-005689-1 ,
выдана Федеральным агентством по строительству и ЖКХ от 09.08.2004г.

Срок действия лицензии по 09 августа 2009 г.

3.1

Информация о проекте строительства

4

Цель проекта строительства

Строительство 16-этажного кирпичного жилого дома с подвалом, тех.этажом, и подземным паркингом со встроенными нежилыми помещениями на первом, втором и техническом этажах.
Проектом предусматривается организация рельефа площадки с увязкой проектируемых отметок с существующими отметками прилегающих улиц, с отводом поверхностных стоков в проектируемую ливневую канализацию.
Общая площадь - 10 600 кв.м.

5

Право застройщика на земельный участок и его площадь

Земельный участок - бессрочное пользование.
Площадь земельного участка составляет 9058,50 кв.м.

· Постановление № 2288 от 30.08.2005г.

· Акт о выборе земельного участка для строительства № 2288 от 30.08.2005г.

· Свидетельсва о государственной регистрации права собственности № 470226 - №470234

5.1

5.2

5.3

6

Участники строительства Проектировщик

Проектировщик - ООО ШаГ

· Договор на проектные работы № 2312/04 от 23.12.2004 г.
Главный архитектор Горбатов О.

· Лицензия №Д363526 на проектирование зданий и сооружений 1 и 2 ур. ответственности с государственным стандартом от 12.08.2003г.
Срок действия лицензии по 12.08.2008 г.

6.1

6.2

7

Участники строительства
Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик - ЗАО Жилстрой
Юридический адрес 443096 г.Самара ул. Мичурина, д.15, тел. 310-03-83.

· Договор генерального подряда № ГП 011005-Ж-13 от 01.10.2005г.

· Лицензия № ГС-4-63-02-22-0-6315357911-002193-1 на строительство зданий и сооружений 1 и 2 ур. ответственности с государственным стандартом от 19.08.2002г.
Срок действия лицензии по 19 сентября 2007 г.

7.1

7.2

8

Архитектурно-планировочное задание

· Архитектурно-планировочное задание № 54/3 от 06.10.2005г. на разработку проекта жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, художественными мастерскими, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией

· Задание на проектирование

· Часть проекта - Архитектурные решения. Стадия проекта - Рабочий проект.

8.1

9

Результаты государственной экспертизы

· Экспертное заключение № 221 от 26.05.2006г. Главного управления МЧС России по Самарской области

· Санитарно-эпидемиологическое заключение № 63.СЦ.04.456.Т.000388.04.06 от 17.04.2006г.

· Федеральное агентство геодезии и картографии от 22.05.2006г.

· Самарский Государственный Межрайонный комитет по охране окружающей среды № КЭ 105/04-065 от 12.02.98г.

· Ростехнадзор № 25-15/2502 от 13 июня 2006г.

· Положительное заключение Главгосэкспертизы России № 796-06/ГГЭ-3837/08 от 24.10.2006 г.

· Экспертное заключение № 92 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 14 апреля 2006 г.

9.1

9.2

9.3

9.4

9.5

9.6

9.7

10

Границы и площадь земельного участка, предусмотренные проектной документацией, описание площадки для строительства

Участок проектируемого строительства площадью 9058,50 кв.м., в том числе за красной линией - 2801,00 кв.м. - для организации строительной площадки.
Границей участка служит красная линия улицы Агибалова в Железнодорожном районе г.Самары.
Благоустройство территории предполагает устройство проездов, проходов и стоянок автотранспорта с твердым покрытием, озеленение участка, размещение детских игровых площадок, площадок отдыха, хозяйственных площадок, установку малых архитектурных форм.

· Схема генплана

10.1

11

Разрешение на строительство

· Разрешение на строительство № RU 63301000-224 от 29.12.2008 года.

· Заключение № 02-162 о соответствии объекта техническим требованиям, нормативным правовым актам и проектной документации.

11.1

11.2

12

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

· Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000-119э от 29.12.2008 года.

· Распоряжение № 173 о присвоении почтового адреса (секции 11,12,13) от 31.12.2008 года.

12.1

12.2

13

Местоположение и описание строящегося объекта недвижимости (в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство)

16-этажный кирпичный жилой дом с подвалом и тех.этажом, со встроенными нежилыми помещениями, художественными мастерскими, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией на улице Агибалова в Железнодорожном районе г.Самары Фундамент - монолитная плита железобетонная, стены подвала из сборных бетонных блоков Стены - из керамического кирпича с наруженым утеплением фасада.

Перекрытия из сборных индустриальных круглопустотных плит, с доборными монолитными участками.

Оконные блоки деревянные 1-но камерные.

Кровля совмещенная в внутренним организованным водостоком, плоская.

Жилой дом оборудован пассажирским лифтом.

Жилой дом комплексно оснащен системами отопления, приточной и вытяжной вентиляции, кондиционирования, дымоудаления и системами пожаротушения.

14

Планировочные решения

Планировки с цокольного этажа по 16 этаж.

14.1

15

Колличество, состав и функциональное назначение жилых и нежилых помещений

В 16-этажном жилом доме на первом и втором этажах планируется размещение офисных помещений с возможностью свободной планировки.

Общая площадь составляет 1 400 кв.м.

16

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта

II квартал 2009г.

17

Органы власти и организации, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости

Администрация г.Самары

Администрация Железнодорожного района г.Самары

Госархстройнадзор

Госпожарнадзор

Госсанэпиднадзор

Госэнергонадзор

Орган экологического надзора

Эксплуатирующая организация (созданная будущими собственниками помещений)

Показатели коммерческой эффективности проекта.

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ

Ед.изм

Значение

Простой срок окупаемости

мес

5,7

Дисконтированный срок окупаемости

мес

8,1

NPV (чистая текущая стоимость проекта)

тыс.руб.

223

IRR (внутренняя норма доходности)

- расчетная на интервал планирования

%

19

- реальная годовая

%

19

- номинальная годовая

%

29

Максимальная ставка процентов по кредитам

в пределах периода планирования

- расчетная на интервал планирования

%

16

- реальная годовая

%

16

- номинальная годовая

%

26

Норма доходности полных инвестиционных затрат

%

44

Делись добром ;)