3. Жилищное хозяйство

24.50 В подавляющем большинстве стран большое количество домашних хозяйств проживает в собственных жилищах. Объем рынка аренды жилищ может быть очень маленьким и ограничиваться некоторыми областями, например, городскими территориями, что делает сложным использование рыночной арендной платы для оценки услуг, предоставляемых в связи с проживанием владельцев в собственных жилищах. В главе 20 объясняется, что, в принципе, ренту на капитальные активы можно рассчитать с применением фактора дисконтирования к запасам капитала на начало периода, поэтому если стоимость дома известна, то можно оценить стоимость предоставленных услуг. Однако использование этого подхода проблематично в условиях, когда отсутствует информация о запасах капитала или существует неопределенность в отношении ставки дохода, который должен быть оценен. Для простых сельских домов можно рассчитать стоимость строительства и оценить, как долго можно использовать строение без капитального ремонта.

24.51 Все жилые дома требуют регулярного технического обслуживания и ремонта. В счете производства для жилищ, занимаемых владельцами, в качестве промежуточного потребления рассматриваются только товары и услуги, необходимые для тех видов ремонта, которые обычно являются обязанностью собственника сдаваемых в аренду зданий. Сюда могут включаться платежи специалистам-строителям, например, водопроводчикам или малярам, и затраты на услуги этих специалистов включают оплату их труда. Однако, если работы осуществляет сам собственник, в промежуточное потребление включается только стоимость материалов, а время, затраченное собственником на проведение ремонта, не оценивается. Следовательно, для деятельности по проживанию в собственных жилищах в счетах, относящихся к производству, не отражается никакая оплата труда. (Этот подход можно считать прагматичным. Если бы условно исчислялись затраты труда при проведении ремонта собственником, то это учитывалось бы как причитающийся домашнему хозяйству доход, но доход от арендной платы был бы сокращен на точно такую же сумму).

24.52 Сумма условно исчисленной арендной платы за вычетом фактически понесенных затрат (включая затраты, не связанные с ремонтом) считается прибылью владельца. В счетах для владельца здания общая величина условно исчисленной арендной платы показывается как выпуск, понесенные затраты - как промежуточное потребление, а разница между ними – как валовая прибыль, полученная домашним хозяйством в качестве владельца некорпорированного предприятия. В счете использования доходов полная величина условно исчисленной арендной платы за жилища, занимаемые их владельцами, отражается как их потребление.

24.53 Если осуществлялся капитальный ремонт, он учитывается как валовое накопление основного капитала, но с такими же правилами в отношении отражения оплаты труда.

24.54 Некоторые дома находятся в собственности домашних хозяйств, но сдаются ими в аренду. В этом случае уплаченная арендатором арендная плата представляет собой стоимость выпуска услуг аренды. В счете производства домашнего хозяйства - получателя арендной платы - отражается промежуточное потребление, вычитаемое из этого выпуска, чтобы определить прибыль от этой деятельности, которая рассматривается как доход домашнего хозяйства-собственника. В некоторых случаях все промежуточное потребление может составлять плата за услуги агентства по сдаче недвижимости в аренду. Вполне возможно, что иногда плата, уплачиваемая агентству по сдаче недвижимости в аренду, будет больше арендной платы, так что деятельность по сдаче в аренду принесет убытки. Например, если какое-то время дом пустовал, вознаграждение агентству все равно могло выплачиваться. Домашние хозяйства-арендодатели часто рассматривают это как приемлемую ситуацию, поскольку одна из причин владения домом, сдаваемым в аренду, заключается в надежде на получение холдинговой прибыли от владения домом через длительный период времени.

24.55 По договоренности вся добавленная стоимость, возникшая от сдачи жилищ в аренду, рассматривается как прибыль, а не как смешанный доход.

24.56 Некоторые здания находятся в собственности в качестве вторых домов в своей стране или за границей. К деятельности по сдаче дома в аренду применяются те же принципы, что и к проживанию владельцев в собственных жилищах. Если дом расположен в другой стране, считается, что он принадлежит условной единице – резиденту этой страны. В этом случае у юридического собственника есть финансовые требования к этой условной единице-резиденту. Следовательно, условная единица-резидент является предприятием прямого инвестирования, полностью находящимся в собственности нерезидента. Единственным активом этой единицы является стоимость недвижимости, и вся прибыль от сдачи дома в аренду рассматривается как изымаемая у условной единицы-резидента и передаваемая владельцу; таким образом, не существует нераспределенной прибыли, которую можно было бы рассматривать как реинвестированные доходы.

24.57 Арендная плата за использование дома за границей жителями страны, резидентом которой является его юридический собственник, рассматривается как экспорт услуг из другой страны и импорт услуг в отечественную экономику. Однако прибыль условной единицы выплачивается владельцу и выступает как доход от собственности, поступающий из другой страны в отечественную экономику, который корреспондирует с потоками платежей за услуги аренды (по крайней мере, частично).

24.58 Если приобретение дома финансируется с помощью ипотеки, то расходы на УФПИК в отношении уплаты процентов по ссуде, в принципе, должны рассматриваться как часть промежуточного потребления производственной деятельности, связанной с арендой недвижимости (используемой владельцем или арендатором). Однако может быть сложно выделить УФПИК, относящиеся только к процентам по ипотеке, а в некоторых случаях ссуды с залогом недвижимости в качестве обеспечения могут не использоваться для приобретения жилищ. На практике, если УФПИК не рассматриваются как часть промежуточного потребления деятельности по сдаче жилищ в аренду, то прибыль от аренды будет выше, чем в противоположной ситуации, но расходы на потребление домашнего хозяйства увеличатся на ту же сумму.