1. Понятие недвижимости. Особенности рынка недвижимости.

Понятие недвижимости дано в ст.130 ГК РФ. К недвижимым вещам, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещения которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в т.ч. здания, сооружения, леса, многолетние насаждения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космиические объекты.

Законом к недвижимым вещам м.б. отнесено и иное имущество.

При определении стоимости объекта недвижимости различают:

• экономическое понятие недвижимости – недвижимость.

• юридическое понятие недвижимости – недвижимая собственность.

Недвижимой собственностью является права на владения, котрые переходят вместе с недвижимостью. Эти права включают в себя - право продавать, - отказываться от владения , - сдавать в аренду, - использовать имущество любым иным способом.

ГК РФ определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если это не противоречит законодательству о недрах, об использовании воздушного пространсва других лиц.

Выделяют следующие полномочие госудрства по ограничению права собственности:

1. право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой компенсации.

2. право вводить налогообложение и взимать налоги:

плата за землю, налог на имущество юр.лиц, налог на имущество физ. лиц.

3. право передавать недвижимость во временное владение

пожизненное владение, аренда, субаренда, оперативное управление, хозяй ственное ведение.

4. право регулировать имущественные отношения для обеспечения обороноспособности , безопасности здоровью граждан, моральных устоев.

5. право государства возвращать в свою собствекнность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и не имеющего законных наследников.

Определенный набор механизмов посредствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливают цели и распределяют пространство между конкурирующими вариантами земплемпользования, называется рынком недвижимости.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно изменяется и является уникальным, не только для каждой страны, но и для каждого региона, города и др. нас. пункта.

В отличае от рынков других товаров рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

1) значительно меньшее число сделок купли продажи, особенно уникальных и специализированных объектов.

2) сделки с недвижимостью могут носить конфедициальный характер, а отурытая информация м.б. неполной или неточной.

3) сделкт могут происходить под влиянием психологических потребностей.

4) низкая эластичность предложения, объекты строятся продолжительное время, сумма вложений большая, эксплуатацуия длительное время.

Рынок недвижимости можно классифицировать по различным признакам:

а) по географическим факторам (местоположение),

б) по инвестиционным мотивациям: получение дохода (сдача в аренду, организация пром. производства, перепродажа), рынок недвижимости с потенциалом стоимости (наполнение), налоговое укрытие (приобретение объекта недвижимости с целью получения налоговых льгот), по использованию (рынок жилья, рынок недвижимости, рынки недвижимости промышленноого, коммерческого, с-х назначения), по стоимсти принято выделять две группы (рынок дорогой недвижимости и массовой рынок (относительно недорогой недвижимости)), по типу прав собственности ( неограниченное право собственности, ограниценное использование одним или более лицамит земли др. лица, права на недра, право на аренду, право оперативного управления, право хозяйственного ведения).

Основными факторами, которые действуют на рынке недвижимости, как и на любом др. рынке является спрос, предложение и цена.