1 Характеристика методичних і правових основ оцінки майна в Україні

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. Нормативно-правові акти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, відповідають положенням (національним стандартам) оцінки майна.

Положення (національні стандарти) оцінки майна містять визначення, принципи оцінки, методичні підходи та особливості проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування і є обов'язковими до виконання. Якщо не зазначається вид вартості, який повинний бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Оцінка проводиться винятково на основі державних нормативно-правових актів фахівцями, що мають ліцензію Фонду держмайна України. Основними документами в цій області є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльності», постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки майна». Значно розширена сфера застосування експертної оцінки. Оцінка земель регламентована в постанові Кабінету Міністрів України «Про експертну оцінку земельних ділянок», у наказі Держкомітету України по земельних ресурсах «Про затвердження проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»

Необхідність оцінки об'єктів нерухомості виникає в наступних випадках: об'єкт приватизується; продаж об'єкта або його частини іншому власникові; одержання кредиту під заставу об'єкта; страхування нерухомого майна; передача об'єкта або його частини в оренду; переоцінка основних фондів; передача вартості об'єкта або частини в статутний фонд створюваного спільного підприємства або акціонерного товариства; розробка інвестиційного проекту.

Оцінювана вартість, або експертна оцінка об'єкта нерухомості є показником прогнозним. Він визначає ймовірний розмір оплати покупцем за придбання об'єкта у свою власність при цьому повинні бути дотримані такі правила: для продажу власності надано досить часу; покупці й продавці не піддаються яким-небудь формам зовнішнього впливу; покупці й продавці добре інформовані про предмет й умови угоди; угода відбувається в типових умовах ринку.

У практиці зазвичай використовують три методи: витратний; аналогових продажів; прибутковості або капіталізації.

При витратному методі може використовуватися підхід, коли в поточних цінах визначаються витрати на будівництво точного дубліката оцінюваного об'єкта з використанням таких же матеріалів і фізичних параметрів, а також підхід визначення в поточних цінах будівництва з нових матеріалів і за новою технологією об'єкта, корисність якого еквівалентна оцінюваному.

Використання методу аналогових продажів включає етапи: вивчення ринку нерухомості, аналіз інформації, виявлення відмінностей оцінюваного об'єкта із прийнятими для порівняння, визначення аналогової ціни оцінюваного об'єкта з урахуванням відмінностей.

В основу методу прибутковості покладено дисконтування або пряма капіталізація. Майбутній доход включає чистий доход власника нерухомості протягом строку володіння власністю у вигляді дивідендів або орендованої плати й майбутній виторг від продажу об'єкта за винятком витрат по оформленню угоди.

Документом, що містить відомості про проведену оцінку і результати, є висновок про оцінку. Висновок про оцінку обов'язково містить відомості про найменування замовника оцінки; найменування виконавця оцінки; підстави проведення оцінки; найменування об'єкта оцінки, його адреса; опис об'єкта; ціль оцінки. З метою застави, для страхування, для бухобліку потрібно вказувати на яку дату або період визначається оцінка; вимога замовника з точності розрахунків; особливі вимоги й умови оцінки; обсяг вибірки; кінцевий результат оцінки, підпис виконавця оцінки. Результати оцінки можуть бути перевірені іншими фахівцями шляхом проведення незалежних вибірок, а їх детальний статистичний аналіз дозволить виявити допущені помилки.