3. Особенности составления договора аренды

Договор аренды оформляет экономические отношения, в которых владельцы имущества на определенных условиях разрешают хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, сохраняя за собой право собственности на него. Стороны в таком договоре именуются арендатор и арендодатель.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [39].

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Гражданский кодекс РФ устанавливает форму, государственную регистрацию, срок договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Наиболее часто встречающимся является договор аренды нежилого помещения.

Договор аренды здания. При аренде здания возможны два варианта:

1. Нежилое помещение находится в частной собственности. В этом случае договор заключается с собственником, который является арендодателем.

2. Имущество находится в федеральной, областной или муниципальной собственности. При этом договор заключается с балансодержателем только с согласия собственника.

В договоре аренды нежилого помещения необходимо отметить возможность сдачи помещения в субаренду. Чаще всего субаренду разрешают только с согласия арендодателя в каждом конкретном случае. Но можно наложить полный запрет на субаренду в договоре. Если арендодатель не разрешает субаренду, в договоре целесообразно предусмотреть санкции к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может служить основанием для расторжения договора. В договоре нужно обязательно указать сроки, в течение которых арендатор обязан освободить занимаемое помещение в случае прекращения договора.

Существует традиция, по которой арендатор имеет право продлить срок аренды в случае надлежащего исполнения договора, но лучше это условие отразить в договоре. Если по истечении договора стороны не заявили о расторжении его друг другу, то договор считается продленным на неопределенный срок. Лучше установить срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды.

Арендная плата в договоре рассматривается очень подробно. Указывается ее сумма, порядок и сроки оплаты. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Установленная в договоре арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором.

В период аренды нежилого помещения арендатор может внести неотделимые улучшения в имущество. В связи с этим необходимо предусмотреть возможность передачи их арендодателю по окончанию срока аренды, порядок и размеры возмещения расходов на них. На арендатора или арендодателя может возлагаться обязанность осуществлять капитальный ремонт помещения.

Аренда приборов, оборудования, технических средств. Здесь обязательно составляется подробный перечень технической документации, а также комплекта запчастей, которые передаются вместе с оборудованием. Передаваемое оборудование должно находиться в полной исправности. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки арендованного оборудования, даже если он не знал о них при заключении договора. При выявлении недостатков в процессе эксплуатации арендодатель обязан заменить оборудование или устранить недостатки.

Арендатор должен возвратить арендованное оборудование тоже в исправном состоянии. Если оборудование за срок аренды может прийти в состояние, при котором необходим капитальный ремонт, в договоре необходимо оговорить, кто его будет осуществлять.

Договор аренды автомобиля. В таком договоре очень важно распределить обязанности сторон по ремонту в случае аварии. Обычно такая обязанность возлагается на виновную сторону. В случае если в аварии виновно третье лицо, то ему предъявляется иск, а одна из сторон приступает к ремонту за свой счет. Техническое состояние автомобиля определяется по последнему техосмотру перед заключением договора. Арендатор должен передать автомобиль арендодателю в том же состоянии, в каком получил. Аренда транспортных средств может осуществляться по договору аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации либо без предоставления таких услуг.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. В этом случае арендодатель осуществляет текущий и капитальный ремонт транспортного средства. Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, других материалов и на оплату сборов.

При договоре аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Арендатор в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Договор аренды транспортного средства составляется только в письменном виде. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются.