Регулирование доверительного управления строениями

Развитие рынка услуг доверительного управления было несколько замедленным и неоднородным, но в последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся все более востребованными.

Такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, занимают одно из центральных мест среди возможных объектов доверительного управления.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, имеющий в качестве основных конструктивных частей стены, крышу, а также фундамент; а сооружение - это инженерно-строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Среди признаков строений полезно выделить признак "отдельное расположение". В силу своей исключительности он может выступать в качестве дополнительного критерия разделения строений и помещений.

Специфика доверительного управления строениями позволяет сделать несколько важных замечаний:

- цели, поставленные перед управляющим, не должны противоречить назначению зданий (жилые, производственные, административные, бытовые и т.п.). В противном случае учредитель должен осуществить реконструкцию и (или) переоборудование, а затем и перевод здания в другую категорию, что будет отражено в технической документации на объект (вполне вероятно, что в решении этих задач непосредственное участие придется принимать и управляющему);

- при описании объектов доверительного управления целесообразно не ограничиваться лишь указанием точного адреса, площади объекта и других самых общих данных, которые указаны в техническом паспорте БТИ, поскольку фактический круг объектов, которыми придется управлять, будет значительно шире. "Здания, как жилые, так и нежилые... представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы недвижимого имущества)";

- нормальное функционирование здания, комплекса нежилых и (или) жилых помещений невозможно без соответствующей инфраструктуры, относящейся непосредственно к данному объекту (инженерные сети, сооружения, коммуникации). Часть из них находится на земельном участке, отведенном под данный объект, но за пределами здания. В целях эффективного управления основным объектом необходимо, чтобы у доверительного управляющего имелись полномочия хотя бы на их текущее обслуживание. Все эти служебные объекты также должны быть упомянуты в договоре, что целесообразно сделать в соответствующих приложениях к нему;

- фактическое использование земельного участка, на котором расположено переданное в доверительное управление строение, автоматически не делает управляющего землепользователем со всеми вытекающими для него последствиями.

По договору доверительного управления права на земельный участок, занятый недвижимостью, не передаются, поскольку права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передаются только по договору продажи этой недвижимости.

Необходимо стремиться к тому, чтобы у обоих объектов был один собственник, который будет передавать в доверительное управление и земельный участок (главная вещь), и строение (принадлежность). Цели большинства собственников зданий и предпринимательская активность доверительных управляющих концентрируются преимущественно вокруг процессов предоставления расположенных в них помещений в аренду и обеспечения интересов арендаторов. Последним необходимо гарантировать нормальное функционирование здания, а также предоставлять возможность пользоваться некоторым набором дополнительных услуг. По этой причине особое внимание важно уделить анализу правовых связей в образующемся треугольнике "учредитель управления - доверительный управляющий - арендатор", хотя сделанные выводы вполне могут использоваться и для характеристики отношений доверительного управляющего с третьими лицами как таковыми.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление существенным образом не сказывается на арендаторах, которые заключали договоры еще с собственником. Учредитель управления и управляющий заинтересованы в том, чтобы факт заключения между ними договора стал известен всем арендаторам, чтобы они продолжали исполнять свои договорные обязательства уже доверительному управляющему и к нему же обращались за встречным исполнением по договорам аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений о перемене лиц в обязательстве.

Учредителю это выгодно потому, что он стремится переложить все дела по управлению зданием на профессионала. Однако если перемены лиц в арендных обязательствах не проведено, то в случае нарушения управляющим прав "старых арендаторов" ответственность перед ними будет нести не он, а собственник здания.

С точки зрения оптимизации и упрощения договорных отношений будет правильнее, если заключение договора доверительного управления предшествует договорам аренды, которые будет заключать уже управляющий, что позволит избегать конфликтов с арендаторами, которые нередко выражают недовольство передачей здания в доверительное управление.

Между тем возникновение ситуации, когда доверительный управляющий поставит перед учредителем управления вопрос о выделении ему офисных и/или складских помещений для осуществления деятельности, вполне вероятно. Данная потребность не должна удовлетворяться в рамках договора доверительного управления, поскольку управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом. Так, необходимые управляющему помещения не нужно включать в состав имущества, передаваемого в доверительное управление, а передать их ему следует по самостоятельному договору аренды (безвозмездного пользования).

Учредителю всегда следует ответственно подходить к определению в договоре объема полномочий управляющего, закреплению механизма контроля со стороны учредителя за порядком заключения управляющим договоров аренды. Это позволяет уменьшить вероятность злоупотреблений им своими правами.

Большое распространение получила договорная практика, в соответствии с которой управляющий обязуется перечислять доход от использования имущества в твердой денежной сумме.

Неисполнение арендаторами своих обязанностей по своевременному внесению арендной платы в полном объеме ставит под удар доверительного управляющего, поскольку неисполнение обязанностей третьими лицами не освобождает его от ответственности перед учредителем (выгодоприобретателем). Управляющий, не получая доходов в предполагаемом объеме, будет вынужден либо нарушать график расчетов с учредителем (выгодоприобретателем), либо в этот период за свой счет удовлетворять коммерческий интерес учредителя (выгодоприобретателя).

В критической ситуации у управляющего всегда есть возможность попытаться избежать возмещения учредителю возникающих вследствие неисполнения обязательств третьими лицами убытков учредителю (упущенной выгоды - выгодоприобретателю).

Если управляющий сможет добиться расторжения договора доверительного управления или тот прекратится по объективным причинам (например, истечет срок его действия), он вместе с недвижимым имуществом передает кредиторскую и дебиторскую задолженность, права и обязанности по заключенным договорам, включая право взыскания задолженности с недобросовестных арендаторов или иных третьих лиц. Таким образом, они становятся обязанными уже перед собственником недвижимости.

Обратим внимание на практику заключения управляющими договоров аренды, срок действия которых значительно превышает срок действия договора доверительного управления зданием. Даже если в них формально полностью соблюдены интересы собственника недвижимости, значительная продолжительность взятых управляющим обязательств может представлять для первого определенные неудобства. Поэтому заслуживает одобрения введение в договор доверительного управления условия, в соответствии с которым передача помещений в здании во временное владение и (или) пользование третьим лицам допустимо осуществлять без письменного согласия учредителя только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока действия договора доверительного управления.

Стремление некоторых учредителей поставить под четкий контроль деятельность управляющих по передаче недвижимости в аренду через введение, в частности, практики предварительных согласований, к сожалению, не гарантирует собственникам того, что указанные объекты не окажутся переданными в аренду нежелательным лицам. Если управляющий не согласует с учредителем кандидатуру арендатора или даже заключает договор аренды вопреки его воле, учредитель не имеет оснований требовать признания его недействительным. Максимум, на что может рассчитывать в этой ситуации учредитель, - возмещение понесенных убытков.

Доверительное управление справедливо оценивается как ограничение права собственности на объект управления. Данное ограничение может быть истолковано следующим образом: лицо, передавая принадлежащее ему на праве собственности имущество управляющему, ограничивает себя в реализации конкретизированных в договоре доверительного управления правомочий, которыми обладает в силу своего титула. То есть на определенный срок он сознательно лишает себя возможности совершать юридические и фактические действия, объектом которых является переданное в доверительное управление имущество.

Собственник здания, вступая в договорные отношения с доверительным управляющим, самоограничивает себя. Поэтому если последний в силу специального указания в договоре осуществляет деятельность по сдаче в аренду помещений в здании, то его собственник, даже в порядке исключения, реализовывать в этой части свое правомочие по распоряжению частями здания не может.

Оптимальной же является передача управляющему здания, еще свободного от арендаторов. Это одна из причин, по которой договоры доверительного управления целесообразно заключать уже на последних стадиях строительства, не дожидаясь его завершения. То есть объектом доверительного управления становится незавершенное строительством здание, на которое прежде будущему учредителю управления необходимо зарегистрировать свое право собственности. У доверительного управляющего будет достаточно времени на тщательный поиск и отбор арендаторов и заключение с ними предварительных договоров аренды. Это позволяет делать управление зданием эффективным (доходным) сразу после его ввода в эксплуатацию (успешного прохождения государственной приемочной комиссии).

Сотников С.М.