16.6.1. Сдача в аренду торговых мест, объектов торговли и общепита на розничных рынках

Деятельность розничных рынков регулируется Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Такой рынок организуется только юридическим лицом на основании разрешения, выданного органом местного самоуправления (ч. 3 ст. 4 Закона N 271-ФЗ).

Указанное юридическое лицо является управляющей рынком компанией, которая, в частности, оборудует рынок торговыми местами и предоставляет их другим организациям и индивидуальным предпринимателям для ведения розничной торговли (ст. ст. 12, 14, 15 Закона N 271-ФЗ).

С 2009 г. только организации - управляющие компании могут применять ЕНВД на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ при сдаче в аренду торговых мест на розничных рынках. Это прямо предусмотрено в п. 4 ст. 346.28 НК РФ и отмечено в Письмах Минфина России от 17.07.2009 N 03-11-06/3/214, от 04.06.2009 N 03-11-09/193, от 09.02.2009 N 03-11-06/3/25.

Для розничных рынков даже предусмотрен специальный договор о предоставлении торговых мест, который управляющая рынком компания заключает с арендаторами. Его типовая форма утверждается органами государственной власти субъектов РФ (п. п. 2, 6 ст. 15 Закона N 271-ФЗ, Письма Минфина России от 17.07.2009 N 03-11-06/3/214, от 04.06.2009 N 03-11-09/193).

Как разъяснили чиновники, заключение иных договоров Законом N 271-ФЗ не предусмотрено (Письмо Минфина России от 05.06.2009 N 03-11-09/195).

Учитывая такое внимание финансового ведомства к виду договора, налоговики при налоговых проверках могут посчитать, что при использовании иных договоров (например, договоров аренды) или договоров, не соответствующих утвержденным типовым формам, управляющая рынком компания не вправе применять ЕНВД к своей деятельности по передаче во временное владение и (или) пользование соответствующих торговых мест.

Однако, по нашему мнению, такой подход будет не вполне обоснован. Во-первых, договоры о предоставлении торговых мест по своей сути являются договорами аренды и к отношениям сторон применяются положения гл. 34 ГК РФ (Определения ВАС РФ от 25.09.2009 N ВАС-12519/09, от 30.10.2008 N 13498/08). Во-вторых, применение ЕНВД в данном случае не обусловлено использованием именно договоров о предоставлении торговых мест.

Таким образом, если вы как управляющая рынком компания передаете торговые места на условиях аренды, то ваша деятельность подпадает под ЕНВД.

СИТУАЦИЯ: Переводится ли на ЕНВД деятельность посредника (агента), который осуществляет функции управляющей компании по управлению рынком и заключает договоры на сдачу в аренду торговых мест?

По мнению Минфина России, деятельность агента, который от своего имени и за счет принципала - управляющей рынком компании осуществляет ее функции и заключает договоры о предоставлении торговых мест, переводится на ЕНВД на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ (Письмо от 22.04.2008 N 03-11-04/3/211).

Однако заметим, что владельцем торговых мест является не агент, а принципал. Агент заключает договоры о предоставлении торговых мест на розничном рынке лишь в рамках посреднической деятельности. Именно за посредничество ему выплачивается вознаграждение. Такой доход должен облагаться налогами по общей или упрощенной системе налогообложения, поскольку посредническая деятельность не названа в числе видов деятельности, которые переводятся на ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Но, как видим, такая позиция противоречит официальным разъяснениям и может вызвать конфликт с налоговыми органами. Чтобы избежать этого, рекомендуем предварительно уточнить позицию вашей налоговой инспекции.