В аренду (субаренду)

Физическим показателем при сдаче в аренду (субаренду) торговых мест, объектов торговли и общепита, размер которых более 5 кв. м, является площадь торгового места, объекта торговли или общепита (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Если их размер не превышает 5 кв. м, то для расчета ЕНВД применяется другой физический показатель - количество сданных торговых мест, объектов торговли и общепита (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

В гл. 26.3 НК РФ не определено, каким образом рассчитывается площадь торгового места, объекта торговли или общепита для целей ЕНВД.

Примечание

О порядке определения площади торгового места при розничной торговле вы можете прочитать в разд. 12.5.2 "Как определить площадь торгового места - физический показатель при розничной торговле через объекты стационарной и нестационарной торговой сети без торговых залов".

Площадь торгового места, объекта торговли или общепита определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (Письмо Минфина России от 13.05.2010 N 03-11-06/3/73). К последним, в частности, относятся договоры аренды (субаренды) торгового места с приложением в виде схемы расположения, плана торгового места и т.п. или со ссылкой на внутренний документ организации, которым утверждены расположение и площади торговых мест.

Заметим, что, хотя указанные Письма Минфина России касаются услуг по сдаче в аренду торговых мест, выводы чиновников применимы также в отношении услуг по сдаче в аренду объектов нестационарной торговли и объектов общепита без зала обслуживания посетителей.

Вместе с тем во избежание проблем с налоговыми органами рекомендуем внимательно следить, чтобы фактическая площадь сдаваемых в аренду торговых мест, объектов торговли и общепита соответствовала данным ваших инвентаризационных и правоустанавливающих документов. В противном случае не исключено, что при проверке инспекторы будут исходить из величины площади, которая указана в документах, даже если фактически она меньше.

Кроме того, целесообразно избегать в правоустанавливающих документах формулировок, из которых следует, что в аренду передаются прилавки, столы или лотки. Дело в том, что порядок определения площади таких торговых мест не вполне понятен и это может затруднить выбор физического показателя для расчета ЕНВД. Лучше в документах четко обозначить площадь, которая сдается арендатору.

Отметим, что в площадь торгового места (объекта торговли или общепита) включаются все площади, отнесенные к нему согласно инвентаризационным (правоустанавливающим) документам. Даже если часть объекта (например, палатки) используется для приемки и хранения товара, физический показатель "площадь торгового места" будет равен общей его площади. На это указывает и Минфин России в Письме от 24.10.2007 N 03-11-04/3/417.

Более того, если вы сдаете одному и тому же лицу, допустим, половину склада под хранение товара, а другую часть помещения - под организацию торговли, то площадь торгового места все равно нужно считать по всему складу в целом. Так разъяснил Минфин России в Письме от 22.01.2008 N 03-11-04/3/9.

Это связано с тем, что в действующей редакции гл. 26.3 НК РФ нет нормы о том, что из площади торгового места исключаются площади, предназначенные для приемки, хранения товара, подготовки его к продаже и иные аналогичные площади. Такое правило установлено только в отношении торговли через магазины и павильоны (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ).

СИТУАЦИЯ: Можно ли уменьшить физический показатель при расчете ЕНВД, если торговое место, объект торговли или общепита временно не сдается в аренду?

Напомним, что физический показатель, который применяется при расчете ЕНВД при сдаче в аренду (субаренду) торговых мест, объектов торговли и общепита, зависит от размера последних.

Если площадь каждого торгового места, объекта торговли и общепита составляет более 5 кв. м, то физическим показателем является площадь торгового места, объекта торговли или общепита (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Если их размер не превышает 5 кв. м, то применяется другой физический показатель - количество сданных торговых мест, объектов торговли и общепита (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Иногда возникает ситуация, когда в течение налогового периода отдельные торговые места, объекты торговли или общепита временно не сдаются в аренду (например, договор аренды был расторгнут), но в целом "вмененную" деятельность налогоплательщик не приостанавливает. То есть, по сути, уменьшается количество или общая площадь торговых мест, занятых в предпринимательской деятельности.

В этом случае при расчете ЕНВД вы можете уменьшить физический показатель с начала того месяца, в котором произошло такое изменение. Основание - п. 9 ст. 346.29 НК РФ.

Возможность уменьшить физический показатель контролирующие органы отметили в отношении управляющей рынком компании при изменении количества или площади торговых мест, которые она предоставляет на рынке (Письма Минфина России от 13.05.2010 N 03-11-06/3/73, от 19.02.2009 N 03-11-06/3/38, от 18.02.2009 N 03-11-11/21, ФНС России от 18.03.2009 N ШС-17-3/59@). Полагаем, что указанные разъяснения можно распространить также и на других плательщиков ЕНВД, которые оказывают услуги по сдаче в аренду торговых мест, объектов торговли и общепита.

Примечание

Порядок и пример расчета ЕНВД в случае изменения физического показателя см. в разд. 3.2.1 "Как рассчитать налоговую базу, если физический показатель изменялся в течение квартала".

СИТУАЦИЯ: Можно ли применять коэффициент К2 и корректировать базовую доходность с учетом режима работы и сезонности, если отдельные торговые места, объекты торговли и общепита временно не сдаются в аренду?

Коэффициент К2 применяется для корректировки величины базовой доходности с учетом таких особенностей ведения предпринимательской деятельности, как ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, величина доходов и др. (абз. 6 ст. 346.27, п. 6 ст. 346.29 НК РФ).

Примечание

Подробнее об установлении и применении коэффициента К2 вы можете узнать в разд. 3.2 "Расчет налоговой базы. Базовая доходность на единицу физического показателя в месяц. Корректирующие коэффициенты К1 и К2".

Вы можете уменьшить сумму налога с учетом таких факторов, как режим работы, сезонность и т.д., путем корректировки коэффициента К2, только если представительные органы муниципальных районов, городских округов, г. г. Москвы и Санкт-Петербурга установили для определения К2 соответствующие подкоэффициенты (Письмо ФНС России от 23.01.2009 N ШС-22-3/59@).

А до 1 января 2009 г. вы могли сделать это самостоятельно, если указанные органы не учли такие факторы при установлении К2 (абз. 3 п. 6 ст. 346.29 НК РФ). К2 корректировался на то количество дней, в течение которых деятельность не велась. Аналогичным образом можно было корректировать К2 при возникновении простоя (Письма Минфина России от 26.01.2007 N 03-11-04/3/22, от 04.05.2006 N 03-11-04/3/236, от 31.05.2006 N 03-11-04/3/279).

Однако корректировку нельзя было делать, если торговые места, объекты торговли и общественного питания на протяжении определенного времени не передавались в аренду из-за отсутствия предложений со стороны арендаторов. При простое корректировка делалась в случае ремонта и по другим аналогичным причинам. Такие разъяснения дал Минфин России в отношении торговых мест (Письмо от 19.03.2008 N 03-11-04/3/131). Полагаем, что контролирующие органы будут руководствоваться подобными выводами и в отношении объектов торговли и общественного питания (см. также Письма Минфина России от 23.09.2008 N 03-11-04/3/442, от 01.09.2008 N 03-11-04/3/406).

Например, с 2007 г. организации "Альфа" принадлежит на праве собственности рынок, на котором оборудовано 100 торговых мест площадью 3 кв. м каждое. Эти торговые места организация "Альфа" сдает в аренду начиная с 1 января 2008 г.

Три торговых места в отдельные дни I квартала 2008 г. организация "Альфа" в аренду не сдавала и, следовательно, арендную плату по ним не получала.

Одно место пустовало пять дней, другое - три дня, третье - десять дней.

Кроме того, еще два торговых места простаивали в течение 20 дней в связи с ремонтом торгового оборудования и дополнительным обустройством.

По итогам I квартала 2008 г. количество торговых мест (физический показатель) в целях уплаты ЕНВД было равно 100.

Между тем размер базовой доходности, использовавшийся при расчете ЕНВД за I квартал 2008 г., можно было уменьшить посредством корректировки коэффициента К2 по двум торговым местам на 20 дней.

Примечание

О том, как можно было корректировать значение коэффициента К2 на количество дней простоя до 1 января 2009 г., можно узнать из разд. 3.2.7 "Как до 2009 г. корректировался коэффициент базовой доходности К2 с учетом фактического периода работы".